خاص الحدث - علي الأسعد
ما كان يعرف حتى الأمس القريب بالحلم الأمريكي، امتدت آثاره إلى جميع أنحاء المعمورة ليصبح حلم كل شاب وصبية، إنه وباختصار تحقيق الحلم بامتلاك المنزل بعدما كان هذا الطموح ينحصر في أبناء الطبقات الميسورة اقتصاديا.
فخلال السنوات العشر الماضية، شهدت الأراضي الفلسطينية طفرة عمرانية هائلة تمثلت في بناء عشرات آلاف الشقق السكنيه والأبراج والمراكز التجارية وما كان ذلك ليتحقق بمعزل عن السياسات الائتمانية التي اتبعتها المصارف العاملة في الأراضي الفلسطينية.
إن شراء المنزل يشكل أحد أكبر وأهم القرارات التي يأخذها المواطن خلال حياته، حيث أن هذا القرار يشكل التزاما ماليا طويل الأمد وقد يمتد إلى 25 أو 30 عاما يستنزف خلالها الجزء الأكبر من مدخول العائلة ومدخراتها. وبناء على ذلك يتحتم أن يكون القرار بخصوص شراء المنزل قرارا يشارك فيه جميع أفراد الأسرة ويحددوا من خلاله إذا كان هذا هو الوقت المناسب والموقع المناسب للاستثمار. ولكي تتوصل الأسرة إلى القرار السليم من حيث ملائمة الاستثمار لإمكانياتها واحتياجاتها المستقبلية يتوجب عليهم الإجابة على هذه الأسئلة: "عدد أفراد الأسرة الحالي والتوقعات لأي زيادة أو نقصان في المستقبل، هل هناك تغيير متوقع لايرادات العائلة في الفترة المقبلة، وهل نستطيع تحمل تكلفة العقار مع عدم الاخلال بالالتزامات الأخرى القائمة؟"
إذا كان هناك قناعة بشراء المنزل لما له من إيجابيات على نمط الحياة الاجتماعية يبقى لنا أن نجيب على هذه الأسئلة:
- ما هو المبلغ الذي نستطيع تمويله وخدمته من أجل شراء المنزل؟
- ما هي الخيارات الائتمانية المتوفرة لدينا لتمويل شراء العقار؟
- كيف نحصل على أفضل تسهيلات وبأقل سعر للفائدة؟
للإجابة على السؤال الأول هنالك ثلاث طرق متبعة من قبل البنوك لاحتساب القيمه القصوى لتمويل المنزل:
- بعض المصارف في الدول الغربيه يحدد السقف بأربع أضعاف الدخل السنوي من المصادر الموثوقة، فإذا كان الراتب السنوي 24 ألف دولار فإن السقف الأعلى للتمويل يكون 96 ألف دولار.
- يجب ألا تزيد الدفعة الشهرية للقرض عن 40% من الدخل الشهري.
- يقوم المشتري بتعبئة نموذج للموازنة الشخصية تتضمن جميع المصاريف الشهرية ويضاف للمصاريف مبلغ للتوفير يؤمن تعليم الأبناء الجامعي، وأية طوارئ أخرى، ويتم طرح هذه المصاريف من الدخل الشهري، وفي حالة وجود وفر تكون هذه القيمة هي الحد الأقصى للدفعات الشهرية لتسديد القرض العقاري.
وللإجابة على السؤال الثاني فإن هناك 4 مصادر لتمويل القروض العقارية في فلسطين:
- الشراء المباشر من المقاول وإبرام الاتفاق معه بحيث يقوم المشتري بتقديم دفعة أولى للمقاول تصل إلى 25% من قيمة العقار، وثم الالتزام بدفعات شهرية لاحقة دون الحاجه إلى تدخل البنوك. وتستخدم هذه الطريقه لتمويل العقارات غير المسجلة في الطابو والتي ترفض البنوك في هذه الحالة تمويلها.
هذه الطريقه من التمويل تحمل مخاطر عديدة منها عدم قدرة المقاول على استكمال البناء أو أن يقوم المقاول بإشهار إفلاسه أو عدم تسليم العقار بنفس المواصفات التي تم الاتفاق عليها أو كما في الكثير من الحالات يعجز المقاول عن تسليم العقار في الموعد المحدد والمتفق عليه. وفي هذه الحالات قد يخسر المشتري جزء مهما من المبالغ التي تم دفعها.
- قرض شخصي من البنك: إذا كان العقار مسجلا في دائرة الطابو فبإمكان البنك منحك قرضا شخصيا لشراء العقار وأهم ميزات القرض الشخصي هي الفترة الائتمانية القصيرة للقرض وبحد أقصى 8 سنوات مع معدل سعر فائدة أعلى من تلك المعطاة للقروض التجارية، ما يجعل الدفعة الشهرية عالية قد لا يستطيع المشتري تغطيتها ويطلب البنك أيضا عدة كفلاء لضمان سداد الدفعات في موعدها والرجوع عليهم في حالة التعثر.
- قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية: وتعطى فقط لتمويل العقارات المسجلة في دوائر الطابو ومن أهم ميزات هذا التمويل هو طول مدة القرض التي قد تصل إلى 30 عاما وتحمل سعر فائدة أقل من القروض الشخصية ما يجعل الدفعة الشهرية أقل من دفعة القرض الشخصي نتيجة توزيع الدفعات على فترة طويلة.
وهذه القروض لا تحتاج إلى كفلاء يتحملون مسؤولية سداد قرضك فالعقار ذاته هو ضمان للقرض فإذا لم تسدد الأقساط بمواعيدها يستطيع البنك بعد اللجوء إلى القضاء لتنفيذ بنود الاتفاقية الائتمانية وحصوله على حكم لبيع العقار واستخدام الأموال المتأتية من نيع العقار لسداد كامل القيمة غير المدفوعة من أصل القرض.
- منتجات التمويل الاسلامي: يقوم المصرف بشراء المنزل مباشرة من البائع أو المقاول وتسجيل سند الملكية باسم البنك، ويقوم المشتري بدفع أجرة شهرية للبنك مقابل استخدام المنزل، وفي نهاية الفترة الزمنية المتفق عليها مع البنك لسداد الإيجار يقوم البنك بالتنازل للمشتري وتحويل سند الملكية لصالحه. وهذا النوع من التمويل يبقي سند الملكيه بيد البنك حتى سداد آخر دفعة.
أما فيما يتعلق بتحديد سعر الفائدة والحصول على أفضل الشروط فهذا يتطلب أن تقوم بعملية التسوق بنفسك ومقارنة العروض المقدمة من البنوك المختلفة واختيار العرض الأفضل. هذه المقارنة تتطلب فهما معمقا للطرق المختلفة في احتساب سعر الفائدة. هناك 3 طرق أو أنواع لأسعار الفائدة
1. الفائدة الثابتة: يبقى سعر الفائدة ثابتا ولا يتغير طول فترة سداد القرض وحتى السداد الكامل. ويمكن للبنك تقديم القروض الثابتة بطريقتين مختلفتين وعلى المقترض أن يلاحظ الفرق بينهما ويفاوض البنك لتحسين الشروط
- الفائدة المقطوعة: احتساب قيمة الفائدة التي ستدفعها تكون مرتبطة بقيمة المبلغ الأصلي للقرض الذي حصلت عليه. أي أن الفائدة تحتسب دائما على كامل أصل الدين بغض النظر عن رصيد القرض القائم والذي يجب أن يتناقص كلما قمت بتسديد الأقساط في موعدها. وكقاعدة عامة فإن الفائدة الحقيقية التي يدفعها المقترض تكون ضعف الفائدة المعلنة. فإذا كانت الفائدة المقطوعة في الاتفاقية الائتمانية هي 4% فإنك في الواقع تدفع 8% فائدة على الرصيد القائم.
- الفائدة المطفأة: تدفع الفائدة على الرصيد القائم للقرض أو المبلغ الأصلي للقرض مطروحا منه قيمة التسديدات الرأسمالية للقرض، ومع كل دفعة شهرية يقل رصيد القرض الخاضع لاحتساب الفائدة.
2. الفائدة القابلة للتعديل: حسب الاتفاق مع البنك فإن سعر الفائدة قد يتغير خلال حياة القرض صعودا أو هبوطا حسب مؤشر الفائدة "LIBOR" للدولار الأمريكي هو "JIBOR" للقروض بالدينار الأردني ما يعني أن الدفعة الشهرية قد تتغير. هذا النوع من التمويل يزيد المخاطر على المقترض حيث أنه لا يستطيع تحديد الدفعات المستقبلية نتيجه للتغير في سعر الفائدة. لذلك ومن أجل تقليل هذه المخاطر، يطلب المقترض من البنك تحديد حد أعلى لسعر الفائدة خلال حياة القرض وبغض النظر عن سعر المؤشر للفائدة وكذلك يطلب المقترض من البنك إعلامه مسبقا، عادة شهر، بأي تغيير في سعر الفائدة حتى يتمكن من تأمين كامل دفعة القرض عند استحقاقها.
هذه أهم الأمور المالية التي قد يواجهها المستثمر العقاري والذي يحتاج إلى تمويل استثماره عن طريق القروض التجاريه أو منتجات التمويل الإسلامي. فكلما زاد المقترض معرفة بطرق ومصادر التمويل كلما قلت المشاكل المرتبطة بعملية الاستثمار وزادت قدرته على الالتزام بتسديد دفعات القرض بمواعيدها وكذلك قلت الفائدة التي سيدفعها للبنوك.
.jpg)
.jpg)
